Er was eens… een huurwaarborgregeling

Er was eens, heel lang geleden, in een land hier ver vandaan, een arme kleermaker. Hij wilde samen met zijn aanstaande vrouw een gezin stichten. Hij had pas zijn naaiatelier opgestart en al zijn zilverlingen geïnvesteerd in klossen garen en stevige lappen stof en dus wachtte hij op zijn eerste bestelling. De toekomst zag er veelbelovend uit! In afwachting ging hij op zoek naar een huisje waar hij en zijn toekomstige samen zouden kunnen wonen… Hij deed dus navraag in het dorp en ja hoor: op nog geen driehonderd ellebogen van zijn werkplaats stond een bescheiden woning te huur, precies geknipt voor dit jong geluk. De huurprijs bedroeg 200 knopen, beslist een eerlijke prijs! De zaak was bijna beklonken… Nu nog langsgaan bij de plaatselijke geldschieter om de waarborg te regelen. Wat een geluk: er was immers een nieuwe tijding gekomen uit de hoofdstad dat geldschieters de waarborg konden voorschieten. De verhuurder hoefde dat zelfs niet te weten. De kleermaker kon de waarborg dan in schijfjes afbetalen.

Een sprookje? Uiteraard… Maar toch zullen de gelijkenissen met de al-niet-meer-zo-nieuwe wet op de huurwaarborgen[1] de aandachtige lezer niet ontgaan zijn. Sinds mei 2007 kan immers de huurder zelf kiezen hoe hij zijn waarborg zal samenstellen: zelf geld blokkeren op een waarborgrekening (maximum 2 maanden huur), het geld renteloos lenen bij zijn bank of via het OCMW (dat op zijn beurt een conventie maakt met een bank). In deze laatste twee gevallen kan er ten hoogste drie maanden huur gevraagd worden.
Een neutraal formulier moet er tevens voor zorgen dat de verhuurder niet weet hoe de huurder zijn waarborg heeft samengesteld. De wet voorziet ook in een evaluatie na één jaar werking. De bedoeling van de wetgever was duidelijk: de toegang tot de huurmarkt en meer in het bijzonder tot de huurwaarborg verbeteren, vooral voor mensen met een beperkt inkomen. 
Helaas, sprookjes worden zelden werkelijkheid, en het leek ons van in het begin al bijzonder bizar dat de wetgever zo weinig rekening had gehouden met mogelijke boze stiefmoeders, (geld)wolven of andere kapers op de kust. Een overzicht:
Evaluatie van de wet
In het najaar van 2008 stelden we de resultaten voor van een enquête waarmee we probeerden de werking van de wet te evalueren. Hiermee wilden we inspelen op de sowieso in de wet geplande evaluatie[2]. Onze conclusie: deze wet werkt niet naar behoren en moet op korte termijn bijgestuurd worden. Bovendien moet er op iets langere termijn nagedacht worden over de centrale organisatie van de waarborgen. Ondertussen zijn we een jaar verder en is er nog niets gebeurd: niet op korte en niet op lange termijn. Het overlegcomité (federale regering, gewesten en gemeenschappen) zal nu eindelijk werk maken van een evaluatie. Hopelijk betekent dit niet dat de – zeer dringende — bijsturing van het systeem op de lange baan wordt geschoven.
De geblokkeerde rekening (het Peperkoekenhuisje)
De enige vooruitgang van de nieuwe wet is wellicht dat wie de waarborg zelf kan neertellen op een geblokkeerde rekening nog maximum 2 maanden huur als waarborg moet betalen. In de praktijk zien we ook dat deze optie het meest wordt gebruikt. De verhuurders zijn minder tevreden met deze wijziging. Dit verklaart ook het succes van levensverzekeringsformules zoals de Korfinawaarborg, in Vlaanderen reeds courant toegepast ten tijde van onze evaluatie[3] en nu ook meer en meer in Wallonië en Brussel. Volgens een bepaalde interpretatie vallen levensverzekeringsbons namelijk niet onder het toepassingsgebied van de wet, waardoor de verhuurder in dit geval niet gebonden is aan het opgelegde maximumbedrag van twee maanden huur en dus soms drie maanden huur vraagt, ook al wordt het bedrag van de waarborg “in eenmaal van bij de aanvang integraal gesteld”. Sterker nog, als die wetomzeiling mogelijk is, impliceert dit dat er zelfs geen wettelijke verplichting is om die waarborg te blokkeren op naam van de huurder. We kunnen hier dus spreken van een mogelijke dijkbreuk in de bescherming van de huurder. Die achterpoort moet dus dringend en op korte termijn gesloten worden.
De bankwaarborg: een renteloze banklening? (roodkapje en de wolf)
Uit onze enquête bleek dat deze bankwaarborg vrijwel niet wordt toegekend. Onlangs pakte ook Testaankoop[4] uit met de resultaten van haar onderzoek over de bankwaarborgen, waarin onze bevindingen van vorig jaar volledig worden bevestigd. Banken communiceren bijna niet over de mogelijkheid om de waarborg te lenen, wat erop zou wijzen dat ze deze dienstverlening trachten te omzeilen. Bovendien rekenen ze hoge dossierkosten aan (tot 250 euro bij ING en Fortis), zodat de verplichte renteloze banklening een slag in het water is. Volgens de consumentenorganisatie is dit minstens in strijd met de geest van de wet en zou deze praktijk uitdrukkelijk moeten verboden worden. Wij zijn het daarmee eens: de wetgever was er immers van uitgegaan dat het risico voor de banken voldoende gedekt is nu ze geen rente moeten toekennen aan de huurder zolang hij de waarborg nog niet volledig heeft afbetaald.
 
De OCMW waarborg (de kikkerprins)
Door de onwil van de banken om de hun wettelijk opgelegde verplichtingen correct na te komen rest de huurder die het geld van de waarborg niet onmiddellijk in één keer op tafel kan leggen,  nog slechts één ‘keuze’ : zijn waarborg lenen bij het OCMW. OCMW’s kunnen een conventie maken met een bank om de waarborg voor te schieten. Het OCMW is dan mee verantwoordelijk voor de terugbetaling van het voorgeschoten bedrag.
In de praktijk zien we heel veel verschillende invullingen door de OCMW’s. Zo wordt er nog vaak gewerkt met de waarborgbrief, een soort van borgstelling door het OCMW, dat belooft tussen te komen in geval van problemen. Nadeel hiervan is dat de verhuurder weet dat hij met een ‘OCMW-cliënt’ te maken heeft, wat vaak leidt tot een afwijzing van de kandidaat- huurder. Bovendien is de dekking van de waarborgbrief niet altijd dezelfde: soms komt het OCMW enkel tussen voor huurschade en niet voor achterstallige huur. Ook daardoor haken verhuurders af als er sprake is van een OCMW waarborg. Daarnaast schieten ook veel OCMW’s gewoon twee maanden huur voor die dan op een geblokkeerde rekening wordt geplaatst met ‘derde deponent’. Sommige OCMW’s werken wel met de bankgarantie, maar daaraan zijn ook voor het OCMW kosten verbonden. Dit verklaart wellicht waarom de andere praktijken nog veel succes hebben.
De vrije keuze van de huurder (tafeltje dek je, ezeltje strek je?)
Uit de voorgaande punten blijkt dat de vrije keuze van de huurder helemaal op de achtergrond verdwijnt. In de praktijk is het de verhuurder die bepaalt hoe de waarborg zal gesteld worden. Dat betekent dat een huurder zijn keuzerecht om de waarborg in schijven te betalen uitgehold ziet. Ook als dit niet zo zou zijn, blijft er voor de huurder die zijn waarborg niet in één keer kan betalen enkel de mogelijkheid om naar het OCMW te stappen.
Het neutrale formulier (de nieuwe kleren van de keizer)
De wetgever heeft ook gedacht aan een neutraal formulier, waardoor de verhuurder niet zou kunnen zien hoe de huurder zijn waarborg heeft samengesteld. In de realiteit wordt dit formulier door de banken nagenoeg niet gebruikt. En op die manier kunnen verhuurders kandidaat-huurders, die de waarborg niet in een keer kunnen betalen, blijven weigeren.
De bedoeling van de wet onderuit gehaald (en ze leefden nog lang en … ongelukkig)
De wetgever heeft de nieuwe regeling rond de huurwaarborg uitgewerkt omdat ze terecht vaststelde dat steeds meer huurders er niet in slaagden om voldoende geld opzij te zetten om aan hun waarborgverplichting te voldoen. Op die manier wordt de toegang tot de huurmarkt steeds problematischer voor een groter wordende groep private huurders. De wetgever heeft daarom het bedrag van de geblokkeerde rekening van drie maanden op twee maanden huur gebracht en voor wie dit niet kan de mogelijkheid gegeven om te kiezen voor een afbetaling in schijven (de bankwaarborg al dan niet via een standaard overeenkomst met het OCMW). Zoiets werkt natuurlijk maar als de huurder ook effectief over een afdwingbaar keuzerecht beschikt. De regeling wordt al helemaal ondergraven als verhuurders en vastgoedkantoren andere waarborgsystemen uitwerken (zoals levensverzekeringen) om op die manier de ganse huurwaarborgregeling te omzeilen.