Je hoort beleidsmakers tegenwoordig wel vaker zeggen dat de stijgende woonprijzen een belangrijk probleem zijn. Maar wat doen ze er aan, welke wetten zijn er de afgelopen jaren gemaakt, welke middelen zijn er besteed om het wonen toegankelijker te maken?
Eerst een korte lesje staatskunde, over de verschillende beleidsniveau’s die iets met wonen te maken hebben. Niet zo eenvoudig, we zitten tenslotte in België. Het federale niveau is, tenminste voorlopig nog, bevoegd voor fiscaliteit en voor de huurwetgeving. Hoeveel belasting een eigenaar betaalt op zijn huuropbrengsten, of hoeveel maanden vooropzeg hij moet geven als hij een huurder wil buiten zetten, dat wordt door de federale regering bepaald. Voor de huurwetgeving is de minister van justitie, Jo Vandeurzen, verantwoordelijk. Het gewestelijk niveau heeft de grootste bevoegdheid. Het zijn de Waalse, Brusselse en Vlaamse regering die bepalen waar, wanneer en voor wie er sociale woningen gebouwd worden, of huurders van een privé-woning hier een toelage kunnen voor krijgen, en aan welke normen die woningen moeten voldoen. Tenslotte hebben ook de gemeentes een belangrijke bevoegdheid. Zij kunnen een actieve rol spelen door zelf woningen te bouwen, terreinen ter beschikking te stellen, woondiensten uit te bouwen, en zo voort.
Wat heeft de federale regering er van gebakken? Het was u misschien al opgevallen dat huisvesting niet centraal staat in de politieke discussies van het afgelopen jaar. Maar dat geldt even goed voor andere cruciale thema’s, die allemaal in de schaduw komen te staan van het communautaire geschil.
De huidige regering Leterme afrekenen op wat hij gedaan heeft aan de huisvestingsproblemen (niets namelijk) zou wat al te gemakkelijk zijn. Zij hebben immers andere katten te geselen. En kunnen we het de regering Verhofstadt III kwalijk nemen dat hij de wooncrisis niet als een lopende zaak beschouwde, en dus ook niets gedaan heeft?
Neen, het is niet meer dan redelijk dat wij, bij onze zoektocht naar maatregelen tegen deze crisis, helemaal terug gaan tot juli 2003, start van Verhofstadt II. Het zag er goed uit toen. Net omdat de bevoegdheid voor wonen over zoveel regionale en federale ministers verdeeld is voorzag het regeerakkoord in de organisatie van een interministeriële conferentie over huisvesting. En daar bleef het niet bij! In maart 2004 stelde de raad van ministers een veelbelovend “Plan betreffende de huisvesting” voor, met een aantal interessante pistes. En daar bleef het bij... Die conferentie is bij ons weten een keer samen gekomen, zonder resultaat. Eind 2006 werden er gauw gauw een aantal symbolische maatregelen genomen, zoals de verplichte vermelding van de huurprijs op affiches en advertenties voor te huur staande woningen. Er kwam ook een draak van een nieuwe regeling voor de huurwaarborg. De banken zouden verplicht worden gratis leningen toe te kennen voor wie niet voldoende geld had om de huurwaarborg te betalen. Iedereen wist op voorhand dat dit nooit zou kunnen werken, en ondertussen is gebleken dat die vrees meer dan terecht was.
Er is ook een heel schuchtere poging geweest om de omkadering van de huurprijzen bespreekbaar te stellen. In drie steden, Gent , Brussel en Charleroi, werden “paritaire huurcommissies” opgericht. Die commissies, waar naast allerlei specialisten ook vertegenwoordigers van eigenaars en huurders samen rond de tafel zaten, zouden zich onder andere buigen over referentiehuurprijzen. Dit is een lijst van wat men als normale huurprijzen kan beschouwen, en zou dus ook een eerste stap kunnen zijn naar meer controle van de huurprijzen. Deze commissies hebben verdienstelijk werk verricht, maar dat dreigt nu verloren te gaan omdat de huidige regering hier geen middelen meer voor over heeft.
Regionaliseren
En dat is het zo wat, vijf jaar federaal woonbeleid.
Neen, er is nog iets. De woonproblematiek heeft ook een communautair aspect gekregen, het zal niemand verbazen. Deze bevoegdheid zat namelijk mee in het pakket van de in een volgende staatshervorming te regionaliseren materies. Die staatshervorming is er zoals geweten vooralsnog niet gekomen.
Een regionalisering, waarom ook niet? Als de federale regering er niets van bakt, dan doen de gewesten het misschien beter? Laat ons eens kijken wat de drie gewesten de afgelopen jaren gepresteerd hebben. Zij hebben nu immers reeds heel wat macht om iets aan de woonproblemen te doen.
5000 nieuwe woningen in Brussel?
Het Brussels Gewest werd het eerst en het zwaarst getroffen door de wooncrisis. De huurprijzen en de verkoopprijzen zijn hier het eerst en het sterkst beginnen stijgen. Ook de concentratie van armen, de eerste slachtoffers van deze crisis, is hier veel groter dan in de andere twee gewesten. En ja, de regering Picqué meldde bij zijn aantreden in juli 2004 dat huisvesting, samen met terwerkstelling, de topprioriteit zou worden. De nieuwe staatssecretaris van huisvesting, Françoise Dupuis, pakte al gauw uit met een ambitieus huisvestingsplan. Voor juli 2009 zou ze 5000 nieuwe betaalbare woningen bouwen. Maar al te snel werd echter duidelijk dat deze hoge ambities nooit zouden kunnen gerealiseerd worden. Het plan werd uiterst amateuristisch aangepakt. Met een beetje geluk zullen er aan het einde van de regeerperiode 100 van de beloofde 5000 woningen gebouwd zijn.
Geen sociale woningen? Dan kan een huurtoelage, om arme privé-huurders te helpen hun huur te betalen, misschien soelaas brengen. Een verkiezingsbelofte van Ecolo, PS en CDH, de drie grootste partijen van de huidige meerderheid. Ook op dit vlak is er zo goed als niets gerealiseerd. Er is een huurtoelage ingevoerd die enkel geldt voor bepaalde woningen in eigendom van gemeentes en OCMW’s. Misschien zullen enkele tientallen mensen hier gebruik kunnen van maken. Het grootste argument tegen de invoering van een substantiele huurtoelage is altijd geweest dat dit de huurprijzen nog zou doen stijgen, en dat er dus eerst maatregelen moesten komen om die prijzen onder controle te houden. Heeft Brussel iets gedaan voor de controle van de huurprijzen? We kunnen kort zijn: niets.
In Vlaanderen
Maar ook in Vlaanderen is de wooncrisis alomtegenwoordig. Het aandeel van het inkomen dat naar de woning gaat is in 10 jaar tijd met bijna 8% gestegen (1995-2005). Voor mensen in armoede wordt huren op de privémarkt onbetaalbaar. Een groot aantal mensen betaalt meer dan 30% van zijn inkomen aan huur voor woningen van slechte kwaliteit. Er bestond al een huursubsidie met maximumhuurprijzen die echter sinds 1991 al niet meer geïndexeerd waren. Daardoor was het systeem praktisch onbruikbaar geworden. Sinds 2007 bestaat er nu een nieuw stelsel van huursubsidies. Op zich is dat een goede zaak, maar de impact zal erg beperkt zijn: het is enkel een verhuissubsidie (van een slechte naar een betere woning), en de premie vermindert na een aantal jaar. Slechts 4000 gezinnen per jaar zouden in aanmerking komen voor de premie. Niet meer dan een druppel op een erg hete plaat dus… Wel zijn er plannen om de premie uit te breiden met mensen die 5 jaar op de wachtlijst staan voor een sociale woning. Ook dit zal slechts een kleine uitbreiding betekenen. Het blijft dus wachten op een meer algemene huursubsidie om de 180000 gezinnen te ondersteunen die nu huren op de private huurmarkt, maar in aanmerking komen voor een sociale woning.
Een nog duurzamere oplossing voor dit probleem is het uitbreiden van de sociale huurmarkt. Momenteel heeft de Vlaamse Regering in elk geval mooie beloftes gemaakt hierover: er zouden 45.000 nieuwe sociale huurwoningen bijkomen tegen 2020. Een goed voornemen dus, maar om de wooncrisis echt op te lossen zijn er –als men dit bouwtempo al zou volhouden -nog 8 legislaturen nodig…
Inburgeren om te mogen wonen
En als we het dan toch over de sociale huurmarkt hebben, kunnen we natuurlijk niet om het nieuwe Kaderbesluit sociale huur heen. Dit besluit omvat een hele reeks voorwaarden en selectiemaatregelen die de toegang tot de sociale huurwoningen beperkt. Zo moet de huurder zich bereid tonen te voldoen aan taal- en inburgeringsvoorwaarden en wordt er een proefperiode ingevoerd van twee jaar waarin de verhuurder de huurder kan opvolgen en evalueren. De verhuurder kon hierbij tot voor kort zelf het huurcontract ontbinden. Het Grondwettelijk Hof oordeelde echter onlangs dat dit een al te grote aantasting is van het woonrecht. Voor het ontbinden van het huurcontract is voortaan het oordeel van een rechter vereist.
Ten slotte dient opgemerkt dat de Vlaamse Regering een vertegenwoordiging van mensen in armoede heeft opgenomen in de Woonraad (adviesorgaan). De toekomst moet nog uitwijzen in hoeverre dit ook effectief een stem geeft aan deze groep bij het uittekenen van het woonbeleid.
In Wallonie
In Wallonie zijn er in verhouding minder huurders dan in Brussel. 70 % van de woningen wordt door de eigenaar bewoont. De huurders zijn vaak arm, 35 % van hen leeft onder de armoedegrens. Hoewel de huren hier gemiddeld lager liggen dan in de andere regio’s wordt wonen ook in Wallonie duur. Wie moet rondkomen met een leefloon geeft gemiddeld 42,5% van zijn inkomen aan woonkosten, en voor de vele leefloners die een privewoning huren is dit nog meer (54 à 58 % van het inkomen gaat naar huur en lasten).
In Wallonië zijn 7 % van de woningen sociale woningen. Dat is iets meer dan het landelijke gemiddelde, wat niet wegneemt dat er een wachtlijst van 35.000 à 40.000 gezinnen is. Veel van deze sociale woningen zijn in zeer slechte staat, soms zelfs onbewoonbaar. De toenmalige minister van huisvesting, de wereldberoemde Michel Daerden, legde in 2003 zijn “milliard euro” op tafel: geld voor de renovatie van de nog renoveerbare woningen (34.605) en de “deconstructie” (een mooi woord voor afbraak) van de rest. Waar niet aan gedacht werd was de herhuisvesting van de huurders. Enkele maatschappijen zetten een echte heksenjacht in om de huurders buiten (naar de privé-markt dus) te krijgen vooraleer hun woningen te verbouwen of af te breken.
Dat trekt armen aan
De verantwoordelijke van de Waalse huisvestingsmaatschappij verklaarde ooit openlijk: “wij bouwen geen sociale woningen meer, dat trekt de armen aan.” In praktijk zijn het zeker niet de allerarmsten die in de sociale woningen wonen. De maatschappijen voeren een politiek van wat zij “sociale mix” noemen met het oog op een budgettair evenwicht. Meer nog, de laatste jaren bouwen de sociale huisvestingsmaatschappijen meer en meer middenklassewoningen en voeren ze “een volontaristische politiek van verkoop van sociale woningen”. Langzaam maar zeker wordt dus de “ijzeren arm” van de woonpolitiek in Wallonië uitverkocht. En onder het motto van goed beheer drijft de nieuwe minister Antoine de logica van het rendement door tot het uiterste.
Er gebeuren ook goeie dingen. Het Waals Woninigfonds bijvoorbeeld doet goed werk, de sociale verhuurkantoren en wijkregies renoveren en brengen nieuwe betaalbare woningen op de markt. Dit blijft echter weinig op schaal van het gewest, en rekening houdend met de algemene achteruitgang van de woonomstandigheden.
De kwaliteit van de woningen is vaak laag (1 op 5 huurders woont in een slechte tot zeer slechte woning). Wat erger is, de politiek die gevoerd wordt tegen deze onbewoonbare woningen verergert vaak de situatie voor de huurders. Steden zoals Luik en Charleroi treden zeer hard op tegen kleine en onbewoonbare woningen. Maar het enige resultaat van dat optreden is de sluiting van de woningen. De overheid is niet verplicht de huurders te herhuisvesten. Voor steden die te kampen hebben met sociale problemen is de verleiding groot om op te treden tegen onbewoonbare woningen, zonder zich veel zorgen te maken over waar de (arme en dus lastige) bewoners dan wel naar toe moeten. Zo worden zij twee maal slachtoffer: eerst van hun slechte woning, en daarna van de overheid die daartegen optreedt.
10.000 personen wonen in caravans of chalets. Na jaren geschipper nam het gewest in 2002 maatregelen die een zekere mate van woonzekerheid boden aan de bewoners van die woningen die er, volgens de wet, geen zijn. De hoop op een definitieve oplossing (regularisering en normalisering) bestond. Vandaag is dat weer heel onzeker geworden, want de herziening van de bestemming van deze zones laat op zich wachten.
Uit de stad gedrukt en uit de campings gejaagd, waar moeten zij die het het moeilijkst hebben dan naartoe? We hebben het nog niet gehad over de vele daklozen, over het dagelijkse strootje trekken voor een plaats in de nachtopvang, en over de verborgen ellende van de sans-papiers. Zij wonen in de allerslechtste woningen en riskeren daar het slachtoffer te worden van razzia’s, gehouden onder het mom van “de strijd tegen de huisjesmelkers”
Veel valse beloftes en enkele schuchtere hervormingen, dat was het antwoord van het Waalse Gewest op de wooncrisis.
Natuurramp
Als we het bilan opmaken van vijf jaar woonbeleid in Belgie, dan kunnen we maar een ding besluiten: het beleid is helemaal niet aangepast aan de crisissituatie waar wij ons in bevinden. Het beleid hinkt achterop, om niet te zeggen dat het ter plaatse trappelt, terwijl buiten de wooncris verder woekert. Onze vele ministers staan er bij en kijken er naar, alsof het om een om een natuurramp gaat, heel erg, maar jammer genoeg niets aan te doen.
